Развитие методов оценки недвижимости в условиях информатизации общества
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Российская Академия Правосудия
Юридический Колледж
КУРСОВАЯ РАБОТА
Развитие методов оценки недвижимости в условиях
информатизации общества
Специальность
«Земельно-имущественные отношения»
Студент очной формы обучения
Шестопалов Антон Владимирович
Москва 2008г.
Оглавление
Введение
1. Теоретическая часть
1.1. Стоимость и ее виды
1.2. Принципы оценки
1.3. Оценка земельного участка (Анализ ННЭИ)
1.4. Традиционные подходы к оценке
1.5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
1.6. Отчет об оценке объекта оценки
2. Практическая часть. «Развитие методов оценки в условиях информатизации общества
2.1. Информатизация общества
2.2. Влияние информатизации общества на процесс оценки недвижимост
2.3. Развитие методов оценки при информатизации общества
3. Заключение
4. Список используемой литературы
Введение
С формированием современного рынка и рыночных отношений в нашей стране появилась необходимость в объективной и реальной информацией о стоимости вещи, с которой совершается операция (купля-продажа, сдача в аренду и т.п.). Наиболее важна подобная информация в сфере недвижимости, поскольку именно в этой сфере присутствует и самый высокий спрос, и самые большие цены. Подобная необходимость вылилась в возрождение в нашей стране предмета «оценка недвижимости». Задача оценщика недвижимости как раз и состоит в расчете и предоставлении клиенту сведений о реальной стоимости его собственности. Подобная задача требует профессиональных навыков и соответствующей подготовки специалиста.
В рамках данной курсовой работы мною будут показаны необходимые знания по предмету, требуемые для работы оценщика (в первой части курсовой), а также я попытаюсь показать, каким образом информатизация общества влияет на развитие и изменение методов оценки недвижимости в целом и на работу оценщика в частности.
1. Теоретическая часть
1.1 Стоимость и ее виды
При оценке недвижимости используют понятия стоимости, соответствующие целям оценки и содержащие признаки и характеристики, существенные для объектов и целей.
Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте на различных стадиях его создания, развития, эксплуатации и ликвидации.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, предусматривают следующие виды стоимости.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в т.ч. инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
1.2 Принципы оценки
Выделяют следующие 4 группы принципов:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника.
а. Принцип полезности определяется размером и временем получения доходов или других позитивных результатов от использования объекта недвижимости. Это может быть доход, благо в виде жилья, бизнес, общественное использование, престиж, развитие бизнеса и др. Полезность определяется отношение собственника при рассмотрении объекта недвижимости с позиции:
Ш Доходного подхода
Ш Затратного подхода
Ш Сравнительного подхода.
б. Принцип замещения предусматривает, что при наличии аналогичных по полезности и доходности объектов первоочередным спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.
в. Принцип ожидания определяется величиной выгод и дохода, ожидаемого собственником в результате использования недвижимости в течение определенного срока и ее последующей реализации. Принцип ожидания является основным при использовании доходного подхода. На ожидание существенное влияние оказывают наличие конкуренции; соответствие архитектурных, конструктивных, дизайнерских и других решений, местоположение объекта; необходимость учитывать экономические, политические, социальные, юридические, инфраструктурные факторы, претерпевающие изменения во времени. И во всех случаях ожидание связано с наилучшим использованием объекта недвижимости.
2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации недвижимости.
а. Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Вклад относится к улучшениям объекта недвижимости и осуществляется в виде инвестиций, в т.ч. сюда включаются затраты на оплату труда; приобретение материалов, оборудования, программных продуктов, энергетических ресурсов, информации; затраты, связанные с оформлением документации. Вклад должен обеспечивать принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
б. Принцип остаточной продуктивности при оценке играет важную роль, т.к. чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость объекта. На остаточную продуктивность оказывают влияние изменение экономических, социальных и политических факторов, развитие инфраструктуры и реализация технических решений.
в. Принцип сбалансированности может рассматриваться как баланс спроса и предложения в масштабах региона или района одновременно как баланс наличия участков, квартир определенной ёмкости; соответствия архитектурных и технических решений ландшафтным, экологическим и современным требованиям. Эффективность сбалансированности достигается за счет оптимального сочетания размеров земельных участков и создаваемых на них объектов.
г. Принцип разделения предполагает, что части объектов недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять для получения максимальной стоимости или дохода.
3. Принципы, обусловленные рыночной средой.
а. Принцип спроса и предложения означает, что стоимость недвижимости определяется факторами спроса и предложения на рынке недвижимости. Если спрос превышает предложение, цена растет, и, наоборот, если предложение больше спроса, цена падает. Предложение определяется наличием: готовых объектов на вторичном рынке, площадей и участков под застройку и др. Спрос определяется обеспеченностью жильем и услугами, демографическим составом и доходами населения, налогообложением и т.п.
б. Принцип конкуренции позволяет на конкурентном рынке выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.
в. Принцип соответствия заключается в соответствии архитектурного стиля и уровня удобств и услуг потребностям и ожиданиям рынка.
г. Принцип изменения связан с циклами жизни объектов недвижимости, изменением районов и городов, их экономическим развитием, изменениями социальных условий и требований, развитием культуры, науки и техники, развитием информационной базы, отраслей и общества в целом.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это использование среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости объекта.
1.3 Оценка земельного участка (Анализ ННЭИ)
Оценка земельных участков осуществляется по методике, утвержденной Минимуществом РФ от 06.03.02г. №568.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип ННЭИ). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельного участка используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах остатка и выделения.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
o определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
o определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
o определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
o корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
o расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения или спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод распределения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого. Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
1.4 Традиционные подходы к оценке
Оценка недвижимости осуществляется с использованием трех основных подходов:
- затратного;
- сравнительного;
- доходного.
Затратный подход
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектов оценки, с учетом износа. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нём оцениваемого объекта (стоимость земли + стоимость объекта + строительство) - алгоритм расчета.
Применение затратного подхода целесообразно при:
Ш анализе нового строительства;
Ш определения варианта использования земли;
Ш реконструкции здания;
Ш оценке для целей страхования;
Ш оценке специальных зданий и сооружений;
Прежде всего, для реализации затратного подхода необходимо определить полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются последовательно суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического, функционального и внешнего износа.
Под полной стоимостью воспроизводства подразумевают сумму затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки.
Полная стоимость замещения определяется как сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. Существует 3 вида износа: физический, функциональный (моральный), внешний (экономический).
Физический износ определяется путем непосредственного обследования здания и его элементов.
Функциональный износ означает, что в оцениваемом объекте какие-то параметры не соответствуют духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо.
Внешний износ вызывается факторами внешними по отношению к рассматриваемой собственности. Такими факторами могут быть близко расположенные промышленные предприятия, автомагистрали, ЛЭП, неблагоприятные сейсмическая и экологическая обстановки. Внешний износ присущ только недвижимости в силу ее фиксированного расположения.
Алгоритм затратного подхода:
1) Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству (если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды).
2) Определяется стоимость воспроизводства или замещения.
3) Определяется полный износ здания.
4) Определяется стоимость здания (вычитается полный износ из ПСВ, ПСЗ).
5) Производиться суммирование стоимости земельного участка, здания и стоимости работ по благоустройству земельного участка.
Методы определения ПСВ, ПСЗ:
Ш метод количественного анализа;
Ш метод разбивки по компонентам;
Ш метод сравнительной единицы;
1. Метод количественного анализа - этот метод требует детального подсчёта всех издержек на строительство здания, а также прямых (материалы и трудовые затраты) и косвенных (накладные расходы, страховка, % - выплат по кредиту, отвод земли) затрат. Наиболее точный метод, но наиболее трудоёмкий. Для его определения требуется определённый опыт и знания.
2.Метод разбивки по компонентам - этот метод учитывает показатели затрат по отдельным компонентам здания включая их установки.
Расчетную информацию можно найти в периодически издаваемых индексах цен.
3. Метод сравнительной единицы - применяется по отношению к стандартам типовых зданий и сооружений, имеющих небольшие различия в конструктивных решениях.
Сравнительный подход
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход основан на принципах спроса и предложения, замещения и вклада.
Оценка сравнительным подходом осуществляется путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Сравнительный подход используется при оценке различного вида недвижимости при наличии информации о ценах недавних сделок с аналогичной недвижимостью.
Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:
· цену за единицу общей площади;
· цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;
· цену за единицу объема сооружения;
· цену за комнату;
· цену за квартиру;
· цену за единицу недвижимости, приносящую доход.
Алгоритм сравнительного подхода:
1. выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке;
2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;
3. корректировка стоимости аналогичных объектов;
4. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов.
Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться на логических рассуждениях, согласно которым наибольшее значение придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.
Доходный подход
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
При доходном подходе используются методы:
- метод валовой ренты;
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).
Метод валовой ренты.
Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты и основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Мультипликатор валовой ренты (GRM) - это отношение продажной цены к потенциальному (действительному) валовому доходу. В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться в годовом или месячном исчислении.
Существует две техники применения этого метода:
1) Основано на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов (в случае если сильно отличаются, то он просто не рассматривается);
2) Основано на внесение поправок в физические характеристики объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.
Метод прямой капитализации.
Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализационный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. Базовыми понятиями в методах капитализации являются: понятия чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации (R).
В доходном подходе стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:
V=NOI/R
Если в анализе стоимости используется доход за 1 год (среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.
Если в анализе используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплуатации расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, то такой метод называется методом дисконтирования денежных потоков.
Чистый операционный доход (NOI) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
Метод капитализации дохода.
На практике бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны, и ставки капитализации также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой способ называется методом капитализации дохода или методом дисконтирования денежных потоков.
Метод капитализации дохода представляет собой конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.
Определяющим в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации, которые проводятся оценщиком на основе детального исследования рынка.
1.5 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки; выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев
При определении итоговой величины стоимости объекта оценки учитываются факторы, влияющие на определение удельного веса каждого подхода, степень доверия к каждому подходу исходя из количества и качества полученной информации, уровня ликвидности объекта, целей оценки, сопоставления полученных величин с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта оценки, с учетом физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимости.
1.6 Отчет об оценке объекта оценки
Отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В обязательном порядке в отчете необходимо указать:
1) Дата проведения оценки объекта оценки
2) Используемые стандартны оценки
3)Цели и задачи проведения оценки объекта оценки
4) Приводиться иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.
В отчете должно быть также указано:
Ш дата составления и порядковый номер отчета;
Ш основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Ш место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
Ш точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Ш стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Ш последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Ш дата определения стоимости объекта оценки;
Ш перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплён личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
2. Практическая часть. «Развитие методов оценки в условиях информатизации общества2.1 Информатизация обществаГоворить о развитии оценки недвижимости в условиях информатизации общества невозможно, не разобрав для начала самого понятия «информатизация общества» и не выяснив, какое влияние информатизация оказывает не только на методы и процесс оценки недвижимости, но и на само общество, поскольку (что, в общем-то, логично) оценка недвижимости не может рассматриваться в отрыве от самого рыночного общества, которое фактически создало предмет «оценка недвижимости».Информатизация общества -- это организованный социально - экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения информационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, общественных объединений на основе формирования и использования информационных ресурсов. Технические преимущества компьютеризации достаточно очевидны, но ее социальные и экономические последствия требуют дальнейшего тщательного изучения. Известны различные подходы к анализу явления информатизации, раскрывающие технологические, экономические, общефилософские и психологические аспекты последствий его широкого распространения. Все они, в основном, исследуют изменения, обусловленные возникновением различных форм автоматизированной обработки и распространения информации в чисто информационных подразделениях: специализированных вычислительных центрах, различных информационных системах и т.п.
Информационное общество - общество, в котором большинство работающих занято производством, хранением, переработкой и реализацией информации, особенно высшей ее формы - знаний.
Цель информатизации - улучшение качества жизни людей за счет повышения производительности и облегчения условий их труда. К характерным чертам и признакам информационного общества как новой ступени в развитии современной цивилизации следует отнести:
1. увеличение роли информации и знаний в жизни общества, создание и развитие рынка информации и знаний как факторов производства в дополнение к рынкам природных ресурсов, труда и капитала, превращение информационных ресурсов общества в реальные ресурсы социально-экономического развития;
2. создание глобального информационного пространства, обеспечивающего эффективное информационное взаимодействие людей, их доступ к мировым информационным ресурсам и удовлетворение их социальных и личностных потребностей в информационных продуктах и услугах;
3. становлением и в последующем доминированием в экономике новых технологических укладов, базирующихся на массовом использовании информационно-коммуникационных технологий. Эти уклады не только обеспечивают постоянный рост производительности труда, но и ведут к появлению новых форм социальной и экономической деятельности (дистанционное образование, телеработа, телемедицина, электронная торговля, электронная демократия и др.);
4. повышение уровня профессионального и общекультурного развития за счет совершенствования системы образования и расширения возможностей систем информационного обмена на международном, национальном и региональном уровнях, повышение роли квалификации, профессионализма и способностей к творчеству как важнейших характеристик услуг труда;
5. создание эффективной системы обеспечения прав граждан и социальных институтов на свободное получение, распространение и использование информации как важнейшего условия демократического развития, улучшение взаимодействия населения с органами власти
Важнейшей составной частью информационной культуры современного человека является коммуникативная культура с использованием современных информационных технологий. Развитие сетевых информационных технологий сделало информационные ресурсы глобальной компьютерной сети Интернет потенциально доступными большинству человечества. Умение получать необходимую информацию из сети становится неотъемлемой частью информационной культуры человека.
При информатизации общества основное внимание уделяется комплексу мер, направленных на обеспечение полного использования достоверного, исчерпывающего и своевременного знания во всех видах человеческой деятельности. Процесс информатизации включает в себя три взаимосвязанных процесса:
медиатизацию - от лат. mediatus - выступающий посредником - процесс совершенствования средств сбора, хранения и распространения информации;
компьютеризацию - процесс совершенствования средств поиска и обработки информации, а также
интеллектуализацию - процесс развития способности восприятия и порождения информации, т.е. повышения интеллектуального потенциала общества, включая использование средств искусственного интеллекта.
Деятельность отдельных людей, групп, коллективов и организаций сейчас все в большей степени начинает зависеть от их информированности и способности эффективно использовать имеющуюся информацию. Прежде чем предпринять какие-то действия, необходимо провести большую работу по сбору и переработке информации, ее осмыслению и анализу. Отыскание рациональных решений в любой сфере требует обработки больших объемов информации, что подчас невозможно без привлечения специальных технических средств, что в свою очередь влечет за собой массовую компьютеризацию, следовательно - еще большую информатизацию
Анализ социально-экономических последствий информатизации требует исследования изменений, происходящих в обществе в связи с процессами производства, обработки, накопления и распространения информации; изучения информационного обеспечения процессов труда, досуга и быта; определения информационных потребностей и возможностей информационного обслуживания в разных сферах народного хозяйства и на различных его уровнях. Кроме того, он должен учитывать экономические возможности общества и принятую систему культурных ценностей, а также факторы, благодаря которым общество отвергает или принимает то или иное нововведение.
Главным объектом внимания должны быть изменения профессиональной деятельности в условиях информатизации общества и, в связи с этим, - проблема информатизации образования. Уже сегодня очевидно, что информатизация оказывает значительное влияние на содержание и характер профессиональной деятельности, ее организацию, воздействуя на структуру занятости, на факторы, определяющие качество труда, удовлетворенность работой, возможности продвижения по службе и пр. Нет сомнения в том, что информатизация общества оказывает немалое влияние и на профессиональную деятельность оценщика, тем более что деятельность оценщика напрямую связана с обработкой большого количества информации.
Развитие информатизации общества в России.
В последнее десятилетие 20-го века информационно коммуникационные технологии стали одним из важнейших факторов, влияющих на развитие общества. Их революционное воздействие касается государственных структур и институтов гражданского общества, экономической и социальной сфер, науки и образования, культуры и образа жизни людей. Многие развитые и развивающиеся страны в полной мере осознали те колоссальные преимущества, которые несет с собой развитие и распространение информационно-коммуникационных технологий. Есть три главные составляющие движения к информационному обществу в России, три его базовые предпосылки:
1) формирование российской информационно-коммуникационной инфраструктуры и ее основы - телекоммуникационных сетей и систем;
2) развитие средств вычислительной техники, программного обеспечения, информационных и компьютерных технологий;
3) развитие информатизации как процесса широкомасштабного использования информации, информационных, компьютерных и коммуникационных технологий и информационно-коммуникационной инфраструктуры во всех сферах социально-экономической, политической и культурной жизни общества с целью эффективного удовлетворения потребностей граждан, организаций и государства в информационных продуктах и услугах. Социальная направленность информатизации, выражается, прежде всего, в предоставлении гражданам страны возможностей реализовать свои права на доступ к открытым информационным ресурсам, в доступе к достоверной информации о социально значимых событиях российской и международной жизни, в развитии индустрии и инфраструктуры информационных, компьютерных и телекоммуникационных услуг. Развитие информатизации - задача не технологического плана, решаемая какой-либо отраслью промышленности, поскольку предоставление широкого комплекса социально значимых и общественно необходимых услуг в информационной сфере требует прямого обращения к политическим, социально-экономическим и культурным факторам, к специальным отраслям права и сферы обеспечения безопасности.
Согласно федеральной целевой программе "Развитие информатизации в России на период до 2010 года" основными задачами являются:
1. Информатизация всей системы общего и специального образования - от детского сада до окончания высшей школы и последующих форм подготовки и переподготовки специалистов; повышение роли квалификации, профессионализма и способностей к творчеству как важнейших характеристик человеческого потенциала. Информатизация системы общего образования, ориентированная на формирование нового поколения, отвечающего по своему уровню развития и образу жизни условиям информационного общества - основная перспективная задача перехода к информационному обществу.
2. Формирование и развитие индустрии и соответствующей инфраструктуры информационных и коммуникационных услуг, в том числе домашней компьютеризации, ориентированной на массового потребителя.
3. Обеспечение сферы информационных услуг духовным содержанием, отвечающим российским культурно-историческим традициям, в том числе организация мощного русскоязычного сектора в Интернете.
2.2 Влияние информатизации общества на процесс оценки недвижимости
Процесс оценки представляет собой совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов стоимости имущества и оформление результатов. Информатизация общества производит немалое влияние на процесс оценки, в особенности в сфере сбора, обработки информации и проведения расчетов.
Какой бы подход к оценке не применялся, все расчетные процедуры базируются на получении и анализе исходной информации. Наличие необходимой информации позволяет оценщику комплексно подойти к процессу оценки и точно обосновать итоговую величину стоимости. Поэтому с точки зрения оценщика информация обладает наибольшей ценностью. Информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, можно условно представить в виде схемы (рис.1)
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики и именно этот процесс наиболее изменился (и продолжает меняться) под влиянием информатизации общества.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономически показатели:
· темпы экономического роста;
· уровень инфляции;
· индекс деловой активности;
· инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
· уровень доходов населения;
2. Политические и социальный факторы:
· стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
· доверие правительству;
· приближение выборов и прогнозируемость их результатов;
3. Основные источники информации:
· программы правительства и прогнозы;
· данные государственных организаций (например Росстата);
· исследования международных финансовых организаций (к примеру исследования Всемирного банка, Международного валютного фонда);
· аналитические обзоры информационных агентств;
· электронные информационо-поисковые системы;
После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Подобное исследование также представляет собой процесс сбора и обработки как внешней информации (общей информации о рынке недвижимости), так и внутренней (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки). При подобном исследовании необходимо собрать и проанализировать следующие данные:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости;
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка недвижимости, а также гражданско-правовые отношения по поводу приобретения прав собственности (прав аренды) на недвижимость;
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
· состояние и перспективы развития сегмента рынка;
· цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подобное описание;
· уровень экспуатационных затрат;
· среднерыночный уровень занятости на рынке недвижимости;
· уровень возможных прочих доходов;
· налоговое окружение
4. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:
· укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
· сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
· индексы цен в строительстве;
· удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
· стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
· прочая информация, необходимая для проведения оценки (по выбору оценщика).
Основные источники информации:
· данные государственных организаций (например Росстата);
· специализированные справочники и программные комплексы (сборники компании КО-ИНВЕСТ);
· периодическая печать;
· информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов, строителей, консультантов и др.
· профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах;
· электронные информационно-поисковые системы;
В последнее время, в связи с информатизацией общества особую актуальность в процессе поиска информации приобретают электронные средства коммуникации, с помощью которых оценщик может организовать сбор данных. Например, по прямым (on-line) каналам информационных агентств REUTERS, AK&M, РосБизнесКонсалтинг может быть получена большая часть макроэкономической информации.
Некоторые информационные агентства, специализирующиеся на предоставлении ценовой информации о рынке недвижимости, предоставляют посредством сети INTERNET электронные версии своих изданий (например, ТРИГОН). Посредством электронных поисковых систем INTERNET'а (Yandex, Rambler и др.) можно найти и просмотреть сайты ведущих риэлтерских компаний, содержащих информацию о ценах спроса и предложения на рынке недвижимости, что позволит облегчить и ускорить формирование массива внешней информации, которую составляют:
1) макроэкономические показатели и прогнозы;
2) состояние рынка недвижимости;
3) нормативно-правовая информация.
Кроме сайтов риэлтерских компаний источником подобных сведений может служить Интернет-представительства иных комитетов и агентств.
Информацию макроэкономического характера можно обнаружить на сайтах международных финансовых организаций (к примеру Всемирный банк, Европейский Центробанк), показатели и характеристики рынка недвижимости находятся на сайтах риэлторских и девелоперских компаний.
Необходимые правовые акты, комментарии и иные сведения подобного харкетера можно найти на сайтах информационно-правовых систем («Гарант», «КонсультантПлюс» и «Кодекс), а также на сайтах правительственных организаций. Также можно отыскать сайты саморегулируемых организаций оценщиков (Российского общества оценщиков и иных), на которых освещаются методики оценки, стандарты и наиболее важные вопросы теории и практики оценочной деятельности. Между прочим саморегулируемые организации оценщиков обязаны размещать на своем официальном сайте в сети «Интернет» стандарты и правила оценочной деятельности, кодекс деловой и профессиональной этики, а также некоторую (на выбор самой организации) информацию об отчетах своих членов. Кроме того, подобную информацию можно получить на сайтах международных неправительственных и образовательных организаций (к примеру, Международный комитет по стандартам оценки, Европейская группа ассоциаций оценщиков, Институт профессиональной оценки и др.)
Текущую рыночную информацию можно найти на сайтах информационно-аналитических агентств (к примеру РБК-РИА «РосБизнесКонсалтинг») и консалтинговых компаний.
Поскольку Интернет в современном мире является самой динамично развивающейся и самой наполненной информационной структурой, можно быть достаточно уверенным в наличии необходимой, достоверной и актуальной внешней информации (см. рис. 1), необходимой для достоверной и реальной оценке объекта оценки.
В настоящее время в странах с развитой рыночной экономикой проходит активное внедрение компьютерных программ (что также является одной из сторон информатизации общества), позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости. В России подобные программы представлены к примеру программным комплексом “VALMASTER” фирмы «Исследовательский центр оценки активов» для оценки сравнительным, доходным и затратным подходами. Затратный подход также рассмотрен в программных продуктах компании «КО-ИНВЕСТ».
В качестве примера подобных программных комплексов, можно привести комплекс «Оценка промышленных зданий», разработанный КО-ИНВЕСТ в 1997 году.
Комплекс решил следующие задачи:
· автоматизация поиска одного или нескольких зданий-представителей по заданным объемно-планировочным, конструктивным параметрам и отраслевой принадлежности оцениваемых зданий;
· автоматизация всей процедуры корректировок базисной стоимости, учитывающая несоответствия оцениваемого объекта объекту-аналогу по всем рассматриваемым параметрам, экономическим, регионально-природно-климатическим и местным условиям.
Используя программу, оценщик может:
· использовать при пересчете базисной стоимости в уровень текущих цен индексы цен в строительстве;
· осуществлять просмотр и распечатку любого табличного и графического материала о зданиях-представителях по отдельным отраслям промышленности и по заданным кодам зданий;
· вести личную информационную базу оценщика с данными об оцениваемых объектах.
Иные программные комплексы (к примеру «Справочник оценщика: Жилые дома») содержат информацию в одинаковом формате не только по зданиям-представителям, но и по отдельным видам блок-секций и элементов блокировки, что позволяет более полно учитывать архитектурно-планировочные особенности оцениваемых объектов.
Результатом использования подобных программных комплексов является радикальное ускорение и повышение достоверности оценки, а также упрощение работы оценщика и понижения шанса ошибки при оценки. Кроме того, наличие и доступность подобных комплексов делают работу оценщика более прозрачной, что при современной рыночной экономике является только плюсом.
2.3 Развитие методов оценки при информатизации общества
Как известно, затратный подход (метод) к оценке недвижимости состоит в оценке полной стоимости восстановления или замещения объекта и недвижимости реализуется в следующей последовательности:
определение стоимости участка земли;
определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.
В информационном обществе несколько изменяется сам процесс применения данного подхода. В определении восстановительной или замещающей стоимости здания оценщику приходят на помощь системы автоматизированного проектирования (к примеру, система AutoCAD). AutoCAD - это система автоматизированного проектирования и выпуска рабочей конструкторской и проектной документации. С его помощью создаются двумерные и трехмерные проекты различной степени сложности в области архитектуры и строительства, что полезно при определении конструктивных элементов и архитектурных особенностей здания. Подобная возможность намного облегчает работу оценщика, а также намного ускоряет процесс оценки. Кроме того, использование подобных программных продуктов позволяет уменьшить процент ошибок, при определении ПСВ и ПСЗ объекта оценки.
Однако наиболее серьезно информатизации общества повлияла (и продолжает влиять) на сравнительный подход к оценке. Поскольку этот подход применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, а задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта, это означает, что для применения подобного подхода необходима обширная, достоверная и актуальная информация. Как известно, последовательность применения этого подхода такова:
1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке;
2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи;
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Наиболее трудоемкая и длительная по времени часть метода - это сбор информации о продажах сопоставимых объектах, а также сбор информации о самих объектах, ведь не будет же оценщик стучать в дверь каждой недавно купленной квартиры и спрашивать почем ее приобрели. Однако, современные возможности (а в особенности те, что предоставляются информационной сетью INTERNET) позволяют найти аналоговые объекты быстрее и с куда меньшей трудоемкостью. С помощью поисковых систем, а также сайтов риэлтерских и девелоперских компаний можно находить подходящие для сравнения объекты, также, с помощью универсальных поисковых систем (к примеру, Rambler), можно отыскать частные предложения по продаже объектов, сопоставимых оцениваемому. Конечно, выявление сопоставимых объектов не ограничивается поиском сведений в сети INTERNET, однако без сомнения намного ускоряет процесс.
При помощи сети INTERNET оценщик может проверить достоверность сделок, связавшись с их непосредственным участником, быстрее, чем если бы он разыскивал его без помощи информационных технологий. Если в качестве аналогового объекта был взят объект, выставленным частным лицом, то обычно на «анкете» имеются координаты продавца. Если же объект был найден на сайте риэлтерской конторы, то тогда связаться с ней будет через письмо на e-mail, либо через послание, оставленное на сайте.
Опять же, это не гарантирует немедленного подтверждения условий сделки (равно как и уведомления оценщика о всех ее условиях), однако позволяет сэкономить изрядное количество времени.
При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом, оценщик для облегчения также может использовать INTERNET, в частности для прогнозирования будущих доходов и нахождения ставок капитализации. При прогнозировании доходов оценщик может воспользоваться имеющимися данными по доходам с аналогичных объектов, которые он может отыскать, используя поисковые системы. Также, при прогнозировании доходов, оценщику необходимо учитывать прогнозы по всему рынку недвижимости и по сегменту, к которому относится объект оценки. Подобные прогнозы оценщик может найти на сайтах риэлтерских компаний, статистических компаний, а также на сайтах международных финансовых и негосударственных образований, или опять же при помощи универсальных поисковых систем. Возможно, при расчете прогнозируемых доходов ему придется учитывать и возможное изменения в законодательстве - тогда, ему стоит обратиться на сайты государственных органов и правовых поисковых систем.
Заключение
Написание курсовой работы, позволило мне закрепить теоретический материал, оценить возможные способы его применения на практике, а также получить дополнительные сведения и умения в области оценочной деятельности.
В данной работе я показал умение работать с соответствующими документами и источниками, делать выводы и в доступной форме записывать их.
На мой взгляд, с поставленной целью курсовой работы, а именно определения изменений в оценке недвижимости, связанных с информатизацией общества я справился успешно.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1) Лекции по дисциплине Теория оценки в учебном году 2006/07 в ЮК РАП;
2) «Оценка недвижимости», под редакцией А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой, Москва, «Финансы и статистика» , 2007;
3) Концепция федеральной целевой программы "Развитие информатизации в России на период до 2010 года";
4) Статьи с сайта Autodesk (http://www.esg.spb.ru/);
5) Отдельные материалы Научно-практической конференции «Оценочная деятельность: практика и перспективы развития после отмены лицензирования» 2005 года.
